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          中心崛起:東莞總部基地會不會成為下一個珠江新城?
          發布日期:2015-12-23 | 瀏覽次數:482 | 返回列表

            每一個城市中心的形成都是一部滄海桑田的變遷史。從20世紀90年代不起眼的城中村,到現如今擁有著廣州塔、海心沙廣場、廣州大劇院、廣東省博物館、廣州市圖書館等眾多地標建筑,同時也是中央承認的三個國家級中央商務區之一的珠江新城,無疑是城市變遷進步的教科書。

            同樣,10幾年前的東莞南城,也還是一片充斥著菜地、農田、小山坡的“四不像”。 2001年,東莞市委、市政府提出“一年一大步,五年見新城”的目標,從此開始了轟轟烈烈的“造城運動”。 同年9月,作為東莞的城市形象大道——東莞大道完工。這條長約10公里,地位媲美深圳深南大道的交通干道使得整個南城迎來新的發展契機。

            如今,東莞南城已經成為一個擁有中央商務區、金融商務區、總部基地經濟群落的嶄新城市,其中總部基地的規劃更讓人眼前一亮。2009年,政府將總部基地規劃細化,提出“要在東莞大道旁規劃出近1000畝土地建設總部經濟大廈群,建一批35-60層左右的總部大廈”,并對引入的總部大廈設定了門檻——年稅收3000萬元以上的上市公司總部和大型企業。隨著總部基地一期、二期地塊被東莞各大型企業分食,如今的總部基地,已經初見輪廓——由13家知名企業組建的巨頭邦聯集團斥巨資建9棟最高達250m的超高寰宇匯金中心現已動工。

            總部基地會不會成為下一個珠江新城?隨著總部基地的面貌開始浮現,關于未來,我們或許可以有更多遐想。

            比規劃:總部基地不遜珠江新城 居住機會更珍貴

            珠江新城,位于天河、越秀及海珠三區的交接處,規劃用地面積6.44平方公里,核心地區約1平方公里。商建面積約450萬平方米,規劃將容納17-18萬居住人口,提供近30萬個就業崗位。珠江新城是廣州中心商務區的組成部分,同時也是中央承認的三個國家級中央商務區之一。

            總部基地占地1000余畝,比珠江新城核心區域約1500畝占地略小,但其誕生之初就定下了高門檻:樓層要達35-60層、進駐門檻必須是稅收3000萬元以上的上市公司總部和大型企業。據記者了解,目前總部基地進駐的企業總部主要以房企、銀行金融機構為主,未來無疑將成為“跺一跺腳東莞都要抖三抖”的金融聚落。其規劃的前瞻性和高端性并不遜色于珠江新城。

            目前南城總部基地一期二期地塊均已全部成功出讓,三期地塊也即將上市。按照標準的表述,南城總部基地一期是經東莞市政府規劃、批準建設的大型城市綜合體。項目位于東莞大道西側,與建設中的輕軌R2線無縫銜接。項目規劃總建筑面積近百萬平方米,集近250米超高層5A甲級寫字樓、5萬平方米國際高星級酒店、10萬平方米國際旗艦品牌購物中心和奢華酒店式公寓等多種業態于一體。項目建成后將具備現代都會建筑集群的功能。

            相比于一期地塊的規劃,南城總部基地二期則更有“經濟總部”的味道。8個地塊的買家,只有兩家擁有房企背景,其余則為各個產業領域的產業資本。以抱團競拍的贛商為例,其成員包括了廣東華坤實業投資有限公司、廣東宏川集團有限公司、廣東三東實業投資有限公司、東莞市晨悅實業投資有限公司和自然人廖倩如。其中,廣東宏川集團有限公司是位于松山湖高新區的高科技企業,主要從事化工產品的碼頭倉儲、運輸配送、服務型貿易、資金管理及供應鏈管理咨詢等相關業務。業內分析人士認為,像宏川集團這種龍頭企業投資總部基地,完全可能是其企業在發展壯大的同時,強化企業總部功能,以加速企業升級步伐。

            對此,東莞市國土局人員回應,“總部基地不是房產總部基地,而是經濟的總部基地。”

            由此可見,未來的總部基地,不僅僅將成為“企業總部”,更將成為一個集商務、金融、貿易、商業、文娛的核心板塊。

            相比珠江新城同時強調商務和居住功能,總部基地更強調商務、金融功能。居住用地在總部基地成為“絕唱”,近期即將入市的世紀城幸福公館就已經是總部基地核心最后一塊居住用地。而未來整個南城中心都將更重視商務、金融功能,入住南城機會將愈加珍貴。

           比歷史:珠江新城好事多磨 總部基地謀定后動

            早在20多年前,廣州地鐵建設項目因資金問題多次被擱淺,彼時的廣州政府為了繼續地鐵項目的建設開始對北側為天河區,南側為珠江的一塊處女地進行了拍賣,這塊用地便是今天的珠江新城。不過,在珠江新城發展前期,因為規劃等問題并沒有想象中順利。

            直至2002年,《珠江新城規劃檢討》正式審議通過,在該規劃中,珠江新城的定位是“廣州市21世紀城市中央商務區硬核的一個重要組成部分,將發展成為集國際金融、貿易、商業、文娛、外事、行政和居住等城市一級功能設施區,推動國際文化交流與合作的基地。” 2003年1月,新規劃正式實施。

            大約在2004年以后,珠江新城進入了一個高速發展期,眾多開發商蜂擁而至,有30多個大型房地產項目同時開發,不少大型企業也紛紛將總部設在珠江新城,除此之外,政府的職能部門的遷入,也為珠江新城的發展增添了生命力。

            南城總部基地也經歷了幾易其稿的過程。2007年,東莞首次提出“總部基地”的概念,2008年初,南城總部基地的城市設計方案和控制性詳細規劃方案基本完成。2009年3月,南城總部基地首批10余棟大樓通過規劃部門審核。2009年7月,南城宏圖片區控制性詳細規劃獲通過,明確南城總部基地落戶宏圖片區。2010年,南城總部基地一期地塊首次入市拍賣。

            相比珠江新城的“浴火重生”,南城總部基地的規劃雖然也經歷了較長的時間,但卻少了更多波折。隨著一期二期的土地成功出讓,南城總部基地發展已經進入快車道,寰宇匯金中心動工那刻,總部基地就已掀開神秘面紗。據了解,目前已有萬科、光大、新世紀、豐泰等十余家房企抱團進入,同時還有金融、礦業、環保、物流等龍頭企業搶先進入。

            比潛力:珠江新城十年翻10番 總部基地有無可能?

            十年前,珠江新城房價約為4000元/平,而據了解,目前珠江新城內最貴住宅項目單價已超過6萬元/㎡。總部基地會不會創造下一個神話?

            不可否認的是,東莞房價一直保持平穩理性的增長態勢,漲幅并不大。但10年以來,不少當初房價僅有2、3000元的地段,如今價格也翻了4-5倍。尤其是臨近中央商務區的地段,幾年間價格上漲數千元并不是什么稀奇事。僅以總部基地為例,2010年,位于總部基地內的凱旋國際售價僅4000余元,而在總部基地一期地塊成功出讓之后,凱旋國際價值迎來了飛躍,目前二手房售價已經達到8300多元,3年翻了1倍。

            未來的總部基地,無疑將成為東莞最“高大上”的地段。而想要入住這個地段,或者去投資賺企業總部高級白領的租金,無疑將難上加難——世紀城幸福公館已經成為南城總部基地核心最后一塊居住用地,或許也將成為入住總部基地的最后機會之一。

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